Sommaire
- Qu’est-ce que le rendement locatif brut ?
- Comment calculer le rendement locatif net ?
- Le rendement net-net : le calcul qui intègre la fiscalité
- Brut, net, net-net : le tableau comparatif
- Rendement sur apport et cash-flow : le vrai calcul quand on emprunte
- Les 5 erreurs qui faussent votre calcul
- Quel bon rendement locatif viser en 2026 ?
- Ce que vous ne trouverez pas ailleurs : la grille de calcul en 8 étapes
- Questions fréquentes
Un bien à 200 000 € loué 800 € par mois affiche 4,8 % de rendement brut. C’est le chiffre que tout le monde retient. C’est aussi le plus trompeur qui existe.
La vraie rentabilité, celle qui remplit votre compte en banque, se situe souvent moitié moins bas. Entre les frais de notaire, la taxe foncière, la vacance locative et l’impôt, le rendement net peut tomber à 2,5 %, parfois moins. La plupart des investisseurs le découvrent après la signature, pas avant.
Ce guide vous donne les trois formules exactes, un exemple chiffré complet, et la grille de calcul que les agences ne vous montrent pas. Mis à jour en août 2026, avec les règles fiscales en vigueur depuis la loi de finances 2025.
Le rendement locatif brut se calcule ainsi : (loyer mensuel × 12) ÷ prix d’achat × 100. Le rendement net déduit les charges supportées par le bailleur (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, entretien). Le rendement net-net déduit en plus l’impôt sur les revenus locatifs. Chaque niveau répond à une question différente : le brut compare des biens entre eux, le net mesure ce que le bien rapporte vraiment, le net-net mesure ce qui reste après le fisc.
Points clés
- Le rendement brut ignore les frais de notaire, les charges et l’impôt : il surestime presque toujours la rentabilité réelle
- Le rendement net déduit les charges du bailleur mais pas le remboursement du crédit
- Le net-net intègre la fiscalité : comptez 30 à 47 % de prélèvements sur vos revenus fonciers selon votre tranche
- Depuis 2025, l’amortissement LMNP est réintégré dans la plus-value à la revente : les calculs d’avant ne valent plus
- Un rendement brut de 6 % peut cacher un rendement net-net de 2,5 % : c’est ce dernier chiffre qui compte
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Qu’est-ce que le rendement locatif brut ?
Le rendement locatif brut est le rapport entre les loyers annuels encaissés et le prix d’achat du bien. C’est l’indicateur le plus simple, et le plus utilisé dans les annonces et les classements de villes.
La formule : (loyer mensuel × 12) ÷ prix d’achat × 100.
Prenons un exemple concret. Un appartement acheté 200 000 €, loué 800 € par mois. Le calcul donne : (800 × 12) ÷ 200 000 × 100 = 4,8 %.
Deux variantes existent, et personne ne vous dit laquelle est utilisée. Certains intègrent les frais de notaire et les travaux au dénominateur. D’autres non. Sur notre exemple, avec 15 000 € de frais de notaire et 5 000 € de travaux, le rendement brut tombe à 4,36 %. Le même bien, deux chiffres différents.
C’est la première source de confusion : un rendement brut n’a de sens que si on connaît la composition du dénominateur.
Le brut sert à comparer rapidement des biens entre eux, rien de plus. Il ne dit rien sur ce que vous gagnez vraiment.
Comment calculer le rendement locatif net ?
Le rendement locatif net soustrait des loyers toutes les charges supportées par le bailleur. La formule : (loyers annuels − charges annuelles) ÷ prix d’achat total × 100, avec prix d’achat total = prix + frais de notaire + travaux.
Voici la liste des charges à déduire, celle que beaucoup d’investisseurs découvrent après l’achat :
- La taxe foncière (souvent 600 à 1 200 € par an selon la ville et la surface)
- Les charges de copropriété non récupérables (la part qui reste à la charge du propriétaire)
- Les frais de gestion locative, si vous passez par une agence (6 à 8 % des loyers HT)
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO) et l’assurance loyers impayés (GLI, 2 à 3 % des loyers)
- Les frais d’entretien courant et les petites réparations
- La provision pour travaux et pour vacance locative, souvent oubliée
Reprenons notre appartement à 200 000 €. Loyers annuels : 9 600 €. Charges : 900 € de taxe foncière, 600 € de copropriété, 580 € de gestion à 6 %, 350 € d’assurances, 250 € d’entretien. Total : 2 680 €.
Revenu net : 9 600 − 2 680 = 6 920 €. Divisé par 220 000 € (achat + notaire + travaux), le rendement net atteint 3,1 %.
Contre 4,8 % en brut. Vous voyez l’écart ?
Un détail important : le remboursement du crédit ne fait pas partie de ce calcul. Le rendement net ignore le financement. On y revient dans la section sur le cash-flow, parce que c’est là que se joue la vraie rentabilité.
Le rendement net-net : le calcul qui intègre la fiscalité
Le rendement net-net déduit en plus l’impôt sur les revenus locatifs. C’est le chiffre le plus proche de la réalité, et le plus rarement calculé.
Deux régimes s’offrent au bailleur d’un logement nu : le micro-foncier, avec un abattement de 30 % sur les loyers, et le régime réel, qui déduit les charges et les intérêts d’emprunt. Pour un meublé, le micro-BIC applique un abattement de 50 % (30 % pour les meublés non classés depuis la loi de finances 2025).
Sur les revenus fonciers, vous payez l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale (TMI) plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Un contribuable à 30 % de TMI perd donc 47,2 % de son revenu foncier imposable.
Calcul complet pour notre exemple en micro-foncier, TMI à 30 % :
- Loyers annuels : 9 600 €
- Abattement 30 % : base imposable de 6 720 €
- Impôt + prélèvements sociaux : 6 720 × 47,2 % = 3 172 €
- Revenu net-net : 6 920 − 3 172 = 3 748 €
- Rendement net-net : 3 748 ÷ 220 000 = 1,7 %
Oui, 1,7 %. Le même bien qui affichait 4,8 % de rendement brut.
La fiscalité est le premier ennemi du rendement locatif. C’est aussi le levier le plus sous-estimé : le régime réel et le déficit foncier ou le statut LMNP changent radicalement l’équation. Un investisseur averti compare toujours les régimes avant d’acheter, pas après.
Brut, net, net-net : le tableau comparatif
| Indicateur | Charges déduites | Formule | Exemple (bien à 200 000 €) |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | Aucune | Loyers annuels ÷ prix d’achat × 100 | 4,8 % |
| Rendement net | Taxe foncière, copro, gestion, assurances, entretien | (Loyers − charges) ÷ coût total × 100 | 3,1 % |
| Rendement net-net | Charges + impôt (IR + prélèvements sociaux) | (Revenu net − impôt) ÷ coût total × 100 | 1,7 % |
Chaque niveau a son usage. Le brut pour comparer deux villes ou deux biens. Le net pour estimer le revenu annuel avant impôt. Le net-net pour savoir ce qui reste réellement à la fin de l’année.
Règle simple : ne signez jamais sur la base d’un rendement brut. Exigez toujours la version net-net, même approximative.
Rendement sur apport et cash-flow : le vrai calcul quand on emprunte
Voici ce que les trois guides précédents ne disent pas. Quand vous achetez à crédit, le rendement brut et le rendement net ne mesurent pas votre performance réelle, parce que votre argent personnel, ce n’est pas 220 000 €, c’est votre apport.
Le rendement sur apport rapporte le revenu net au montant que vous avez réellement investi. Notre bien : apport de 50 000 €, emprunt de 170 000 € sur 20 ans. Revenu net de 6 920 €. Rendement sur apport : 6 920 ÷ 50 000 = 13,8 %.
Impressionnant ? Pas si vite. Ce calcul ignore le crédit.
Le cash-flow est le solde annuel après remboursement du prêt. Mensualité de 985 € environ pour 170 000 € sur 20 ans à 3,30 % (taux moyen relevé par l’Observatoire Crédit Logement en 2026), soit 11 820 € par an. Cash-flow : 6 920 − 11 820 = − 4 900 € par an.
Négatif. Comme pour la majorité des investissements locatifs en 2026. Ce n’est pas un échec en soi, à condition de le savoir avant de signer et de pouvoir l’assumer.
Le chiffre vraiment utile, c’est le rendement patrimonial : le cash-flow, auquel on ajoute le capital remboursé par le locataire. Première année, sur 11 820 € de mensualités, environ 6 300 € remboursent le capital et 5 500 € payent les intérêts. Rendement patrimonial : (− 4 900 + 6 300) ÷ 50 000 = 2,8 %.
Ce 2,8 % est la mesure honnête de ce que votre investissement vous apporte, avant la revalorisation du bien. C’est ce chiffre qu’il faut comparer à un livret, une assurance-vie ou un ETF, pas le 4,8 % brut des annonces.
Les 5 erreurs qui faussent votre calcul
La plupart des investisseurs se trompent, et pas qu’un peu. Voici les cinq erreurs les plus coûteuses.
1. Oublier les frais d’acquisition au dénominateur. 15 000 € de frais de notaire, ce n’est pas une ligne de détail, c’est 7,5 % du prix. Un rendement calculé sur le prix nu surestime systématiquement la rentabilité.
2. Confondre loyer hors charges et loyer charges comprises. Les annonces affichent souvent le loyer CC. S’il inclut 100 € de charges récupérables, votre rendement brut est faux de 1,5 point sur un loyer de 800 €. Calculez toujours sur le loyer hors charges.
3. Ignorer la vacance locative. Un mois sans locataire par an, c’est 8,3 % de loyers en moins. Deux mois, c’est 16,7 %. Les calculs théoriques à 100 % d’occupation sont des vœux pieux. Provisionnez au minimum un mois de loyer par an.
4. Oublier les travaux et l’entretien. Un ravalement, une chaudière à remplacer, une cuisine à refaire : comptez 5 à 10 % des loyers annuels en provision travaux. Ceux qui ne le font pas découvrent la facture en année 3, avec un rendement en chute libre.
5. Calculer net et net-net sur des bases différentes. Comparer le brut d’une annonce au net-net d’un autre bien, c’est comparer des pommes et des oranges. Un seul référentiel : le net-net, calculé avec la même méthode partout.
Quel bon rendement locatif viser en 2026 ?
Il n’existe pas de rendement “normal” universel. Mais des repères solides, si.
L’étude SeLoger publiée en septembre 2024 donne une fourchette de rendements bruts par ville : Mulhouse mène avec 11,9 %, suivie de Saint-Étienne (9,5 %) et Limoges (7,4 %). À l’inverse, dans les grandes métropoles tendues, le brut dépasse rarement 4 à 5 %.
Le rendement locatif moyen brut en France se situe entre 5 et 7 % en 2026, selon le type de bien et la zone. Paris et les villes chères plafonnent vers 3 à 4 %. Les villes moyennes, entre 6 et 8 %.
Quelques repères par type de bien, issus des données du marché 2025-2026 :
- Studio : 5 à 7 % de brut, mais rotation locative forte
- T2 : 4 à 6 %, le meilleur compromis demande/rendement
- T3 et plus : 3 à 5 %, locataires plus stables
Le piège des classements : un rendement brut de 10 % à Mulhouse ne vous dit rien sur la vacance, la demande locative ou l’évolution des prix. Un rendement brut élevé peut cacher un marché qui se vide. Croisez toujours le rendement avec la tension locative de la ville, comme dans notre analyse des meilleures villes rentables pour un projet locatif.
Et rappelez-vous : le rendement net-net est ce qui reste. Un brut de 5 % qui devient 2,5 % en net-net vaut moins qu’un brut de 4 % qui devient 3 % grâce à une fiscalité optimisée.
Ce que vous ne trouverez pas ailleurs : la grille de calcul en 8 étapes
Voici la méthode complète, dans l’ordre, pour évaluer n’importe quel bien en moins de vingt minutes. Reprenez-la pour chaque projet, elle ne pardonne rien.
- Loyer mensuel hors charges : le loyer de marché, pas celui rêvé par le vendeur
- Loyers annuels : loyer × 12, puis appliquez une décote de vacance de 8 % (un mois par an)
- Charges annuelles : taxe foncière + copropriété non récupérable + gestion + assurances + entretien
- Revenu net : loyers annuels corrigés de la vacance, moins les charges
- Coût total : prix + frais de notaire + travaux + éventuels frais de dossier et de garantie
- Rendement brut : loyers × 12 ÷ prix d’achat
- Rendement net : revenu net ÷ coût total
- Rendement net-net : revenu net, moins l’impôt estimé (micro-foncier ou réel), divisé par le coût total
Ajoutez l’étape du crédit si vous empruntez : mensualité, cash-flow, rendement patrimonial. C’est cette dernière série de chiffres qui décide de l’achat.
Un conseil : gardez cette grille dans un tableur avec des formules. Changez le loyer, la taxe foncière ou le taux du crédit, et vous voyez instantanément l’impact sur le rendement. Les investisseurs qui achètent les yeux fermés sont ceux qui n’ont jamais fait ce travail.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rendement locatif brut et net ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d’achat, sans déduire aucun frais. Le rendement net soustrait les charges du bailleur : taxe foncière, copropriété, gestion, assurances, entretien. Sur un même bien, le net est généralement 1,5 à 2 points inférieur au brut.
Comment calculer le rendement locatif net ?
Soustrayez des loyers annuels toutes les charges supportées par le propriétaire, puis divisez par le prix d’achat total (frais de notaire et travaux inclus), et multipliez par 100. Pour un bien à 200 000 € loué 800 € par mois avec 2 680 € de charges annuelles : (9 600 − 2 680) ÷ 220 000 × 100 = 3,1 %.
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?
En France, le rendement brut moyen se situe entre 5 et 7 % en 2026. Les grandes villes tendues plafonnent à 3-4 %, les villes moyennes atteignent 6-8 %. Un bon rendement net-net, après impôt, se situe entre 2,5 et 4 % : c’est ce chiffre qu’il faut comparer aux autres placements.
Le rendement locatif brut inclut-il les charges ?
Non. Le rendement brut ne tient compte d’aucune charge : ni taxe foncière, ni copropriété, ni gestion, ni impôt. Il se calcule uniquement sur les loyers et le prix d’achat. C’est un outil de comparaison rapide, pas une mesure de rentabilité réelle.
Comment calculer le rendement net-net ?
Partez du revenu net, déduisez l’impôt sur les revenus locatifs (tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattement du régime choisi), puis divisez par le coût total d’acquisition. En micro-foncier à 30 % de TMI, le net-net est souvent 2 à 3 fois inférieur au brut.
Conclusion
Le rendement brut est une vitrine. Le net est la réalité. Le net-net est la vérité.
Les trois formules tiennent en une ligne chacune, mais c’est la rigueur du détail qui fait la différence : frais de notaire au dénominateur, vacance locative provisionnée, fiscalité estimée, cash-flow calculé avant la signature. Un investissement qui tient la route en net-net résiste à tout, y compris aux mauvaises surprises.
Commencez par appliquer la grille en 8 étapes au bien que vous regardez en ce moment. Si le net-net ne dépasse pas 2,5 %, négociez, cherchez une meilleure fiscalité, ou passez au bien suivant. C’est ce travail-là qui sépare les investisseurs rentables de ceux qui découvrent leurs pertes en fin d’année.
Pour aller plus loin : découvrez comment le régime réel et le déficit foncier transforment l’équation fiscale de vos revenus locatifs, ou vérifiez si l’achat est préférable à la location dans votre situation avant de signer.
3 thoughts on “Rendement locatif brut et net : comment le calculer correctement”