DPE G et F interdits à la location : calendrier et solutions 2026

Table des matières

• Quels DPE sont interdits à la location ? Le calendrier complet
• DPE G interdit à la location : que se passe-t-il en 2026 ?
• DPE F : l’échéance 2028 et la réforme du calcul qui change la donne
• Louer un logement interdit : quelles sanctions ?
• Passoire thermique : vendre ou rénover ? La matrice de décision
• Rénover un DPE F ou G : budget, aides et fiscalité du bailleur
• Acheter une passoire thermique en 2026 : l’opportunité à calculer
• Questions fréquentes

Oui, les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Les F suivront le 1er janvier 2028, les E le 1er janvier 2034. Si vous êtes bailleur d’une passoire thermique, ce calendrier décide déjà de ce que vous pouvez signer, renouveler ou louer en 2026.

Cet article donne le calendrier officiel, les sanctions réelles et la méthode pour trancher la seule question qui compte : rénover, vendre ou garder. Mis à jour en août 2026.

Points clés

• DPE G : interdiction effective depuis le 1er janvier 2025, sans exception en métropole.
• DPE F : interdiction au 1er janvier 2028. La réforme du calcul DPE de 2026 peut reclasser votre bien.
• Baux en cours : ils courent jusqu’à leur terme, mais ni renouvellement, ni reconduction, ni nouveau locataire.
• Sanctions : recours du locataire, baisse de loyer imposée, contravention jusqu’à 3 000 € en récidive.
• Décote à la revente : 15 % en moyenne pour un F ou un G (étude Ithaque, 2025).

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Quels DPE sont interdits à la location ? Le calendrier complet

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé la décence énergétique : un logement doit atteindre un niveau minimal de performance pour être loué. La règle vise les baux d’habitation en métropole. L’outre-mer suit un calendrier décalé.

Le décret n° 2024-1258 du 30 décembre 2024 a confirmé l’échéance de 2025 pour tous les logements G, après une décision du Conseil d’État qui avait un temps écarté les G les moins énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, plus aucune nuance.

Deux précisions : un logement classé D ou mieux n’a aucune échéance, et la vente d’une passoire reste légale en 2026.

Le chiffre à retenir : le parc locatif privé comptait encore 567 000 logements G au 1er janvier 2024, contre 646 000 un an plus tôt (ministère de la Transition écologique, janvier 2025). Le stock reste massif.

DPE G interdit à la location : que se passe-t-il en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location. La règle s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail signé avant cette date court jusqu’à son terme, sans possibilité de reconduction ensuite.

Trois contraintes s’ajoutent pour les propriétaires de F et de G :

• Gel des loyers : depuis août 2022, l’indice de référence est plafonné pour les F et les G.
• Audit énergétique obligatoire : depuis le 1er janvier 2025, tout logement F ou G mis en location doit être accompagné d’un audit, en plus du DPE.
• DPE périmés : les diagnostics réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 ne valent plus depuis le 1er avril 2025.

Le piège classique, c’est le locataire en place. Beaucoup croient qu’un bail ancien protège indéfiniment. Faux : à l’échéance, le contrat ne se renouvelle pas et le revenu locatif s’arrête du jour au lendemain.

DPE F : l’échéance 2028 et la réforme du calcul qui change la donne

Le 1er janvier 2028, les logements classés F rejoindront les G dans l’interdiction. Deux ans et demi, c’est court : un chantier de rénovation globale prend souvent un an entre l’étude et la livraison. Mais il existe un paramètre que la plupart des guides ignorent : la réforme du calcul du DPE, entrée en vigueur le 1er janvier 2026.

La nouvelle méthode change le coefficient appliqué à l’électricité. Les logements tout électrique, notamment ceux équipés d’une pompe à chaleur, voient leur note s’améliorer. Les premières estimations évoquent environ 850 000 logements reclassés à la hausse. Certains F pourraient passer en E, voire en D, sans un seul coup de marteau.

Pour vous, bailleur : si votre DPE date d’avant 2026, refaites-le avec la nouvelle méthode avant de chiffrer des travaux. Le simulateur de l’ADEME est gratuit. Un F reclassé en E repousse l’échéance à 2034. Attention, un DPE refait peut aussi confirmer le F : le temps perdu ne se rattrape pas.

Louer un logement interdit : quelles sanctions ?

Louer un logement interdit expose le bailleur à plusieurs risques, et le premier n’est pas l’amende. C’est le locataire. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une mise en conformité sous astreinte, une baisse de loyer parfois rétroactive et des dommages et intérêts.

Côté pénal, la location d’un logement indécent est une contravention de 5e classe : 1 500 € d’amende, 3 000 € en récidive. Le juge peut aussi ordonner les travaux. Et le bail signé en violation de l’interdiction peut être annulé, avec remboursement des loyers perçus.

Un refrain revient sur les forums : “tant qu’il y a un locataire, personne ne vérifie”. C’est faux. Les contentieux se multiplient et la jurisprudence 2025 a confirmé les baisses de loyer rétroactives. Le risque dépasse largement le coût des travaux.

Passoire thermique : vendre ou rénover ? La matrice de décision

C’est LA question. La réponse dépend d’un chiffre que peu d’articles donnent : la décote réelle des passoires à la revente.

L’étude menée par Ithaque avec les notaires de France, publiée le 2 avril 2025, a mesuré l’écart dans les dix plus grandes villes. Verdict : un F ou un G se vend en moyenne 15 % moins cher qu’un bien comparable. L’écart va de 3 à 5 % à Paris jusqu’à 25 % ailleurs, avec des pertes dépassant 250 000 € sur les grands appartements.

Voici la matrice utilisée par les investisseurs. Trois scénarios, un seul bon selon votre situation :

Exemple concret. Un appartement de 45 m² classé G, loyer 620 € par mois, valeur 130 000 € avec décote. Rénovation complète pour passer en D : environ 30 000 €. Aides déduites (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA à 5,5 %), le reste à charge tombe souvent sous 15 000 €. Le déficit foncier généré s’impute ensuite sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. À 30 % de taux marginal, l’économie d’impôt atteint environ 9 600 € sur trois ans.

Résultat : loyer revalorisé à 720 €, valeur repassée autour de 150 000 €, un bien louable pour vingt ans. La rénovation s’autofinance presque, à condition de faire le calcul avant de signer un devis. C’est le sujet de notre guide sur le déficit foncier et la stratégie fiscale du bailleur.

Rénover un DPE F ou G : budget, aides et fiscalité du bailleur

Sortir un logement de la classe G demande presque toujours une rénovation globale : isolation, remplacement du chauffage, ventilation. Comptez 25 000 à 40 000 € pour un appartement, davantage pour une maison. Pour gagner une seule classe (G vers F, ou F vers E), des travaux ciblés suffisent parfois : 8 000 à 15 000 €.

L’ordre des travaux compte plus que leur volume. On isole d’abord, on change le chauffage ensuite. Une pompe à chaleur dans un logement mal isolé, c’est de l’argent perdu et une note qui ne bouge pas.

Côté financement, les bailleurs accèdent désormais à l’essentiel des aides des propriétaires occupants :

• MaPrimeRénov’ par geste, ouverte aux bailleurs pour les logements loués en résidence principale du locataire, construits depuis plus de 15 ans. Les revenus pris en compte sont ceux du bailleur.
• Les certificats d’économies d’énergie (CEE), cumulables, avec des primes souvent supérieures à 3 000 €.
• L’éco-PTZ pour les bailleurs, jusqu’à 50 000 €, sans condition de ressources.
• La TVA réduite à 5,5 % sur la plupart des travaux d’amélioration énergétique.

Et la fiscalité, souvent oubliée. Les travaux sont déductibles des revenus fonciers, et le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le choix du statut fiscal du bailleur (micro-foncier, réel ou société type SCI) change radicalement la donne sur un chantier de 30 000 €. Le réel est presque toujours plus avantageux l’année des travaux.

Acheter une passoire thermique en 2026 : l’opportunité à calculer

Retournons le problème. Si la décote atteint 15 à 25 %, acheter un F ou un G avec décote, rénover, puis relouer en E ou D peut offrir un rendement net supérieur à un achat classique. Trois conditions : une décote réelle à la négociation, un budget travaux chiffré avec 20 % de marge, et une sortie de classe garantie par le nouveau calcul DPE 2026 ou par des travaux ciblés.

Le calcul à faire avant de signer : (loyer après travaux × 12) divisé par (prix d’achat + travaux + frais). Au-dessus de 6 %, le projet tient. En dessous, la passoire reste une passoire, et vous reprenez le risque du calendrier.

Une mise en garde, parce que les annonces “passoire à rénover, fort potentiel” fleurissent depuis 2025. La décote affichée est souvent déjà intégrée au prix, et les travaux sous-estimés. Faites contre-vérifier le DPE avec la méthode 2026 et demandez deux devis avant toute offre.

Ce que vous ne trouverez pas ailleurs

La plupart des articles s’arrêtent au calendrier et aux aides. Personne ne donne la séquence exacte de vérifications avant de dépenser un euro. Voici la checklist appliquée sur chaque dossier de passoire thermique, en sept points :

1. Refaire le DPE avec la méthode 2026, avant tout chiffrage.
2. Obtenir l’audit énergétique réglementaire (obligatoire pour louer un F ou un G).
3. Estimer la décote réelle avec trois comparables récents, pas des moyennes nationales.
4. Chiffrer les travaux avec deux entreprises RGE, et ajouter 20 % de marge.
5. Simuler les aides (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) avant de signer le devis.
6. Calculer le déficit foncier et l’économie d’impôt sur trois ans.
7. Refaire le calcul de rendement net après travaux, et ne lancer le chantier que s’il dépasse 5 %.

Cette séquence s’appelle la méthode des sept vérifications. Elle transforme une décision émotionnelle (la peur de perdre un locataire) en décision chiffrée. Dans l’immobilier locatif, les décisions chiffrées sont les seules qui rapportent.

À retenir

• Un DPE G ne se reloue plus depuis le 1er janvier 2025 ; le F bascule au 1er janvier 2028.
• Le nouveau calcul DPE 2026 peut reclasser un F sans travaux : refaites votre DPE avant tout devis.
• Décote moyenne de 15 % à la revente, aides cumulables et déficit foncier : la rénovation s’autofinance souvent.
• La méthode des sept vérifications sécurise chaque dossier avant le premier euro engagé.

Questions fréquentes

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?

Non, sauf bail signé avant le 1er janvier 2025 et toujours en cours. Depuis cette date, aucun nouveau bail, renouvellement ou reconduction n’est possible pour un G en métropole. Le logement est indécent : le bailleur s’expose à un contentieux, à une baisse de loyer imposée et à une contravention de 5e classe.

Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?

Le 1er janvier 2028. Les E suivront au 1er janvier 2034. La réforme du calcul appliquée depuis janvier 2026 peut reclasser certains F en E ou D, ce qui repousse l’échéance. Un DPE refait avec la nouvelle méthode est indispensable avant tout plan de travaux.

Un bail signé avant 2025 pour un DPE G peut-il se poursuivre ?

Oui, jusqu’à son terme. En revanche, le bailleur ne peut ni le renouveler ni le reconduire, même avec le même locataire. À l’échéance, le logement ne peut plus être loué tant que sa classe n’a pas été améliorée. Anticipez les travaux pendant la durée du bail.

Quelles aides pour rénover une passoire thermique en 2026 ?

MaPrimeRénov’ par geste est ouverte aux bailleurs, sous conditions de revenus et d’ancienneté du logement. Elle se cumule avec les CEE, l’éco-PTZ (jusqu’à 50 000 €) et la TVA à 5,5 %. Les travaux sont déductibles des revenus fonciers, avec imputation du déficit jusqu’à 10 700 € par an.

Peut-on vendre un logement classé F ou G ?

Oui, la vente reste légale en 2026. Deux obligations : un DPE valide et, depuis le 1er janvier 2025, un audit énergétique pour les F et les G. Prévoyez une décote moyenne de 15 % par rapport à un bien comparable bien classé.

Conclusion

Le calendrier est connu depuis 2021, et il surprend encore des milliers de bailleurs chaque année. DPE G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : chaque échéance se prépare dix-huit mois à l’avance.

La bonne nouvelle, c’est que les outils n’ont jamais été aussi favorables : reclassements sans travaux, aides cumulables, déficit foncier. Ceux qui calculent avant de paniquer gardent un bien rentable. Les autres subiront la décote.

Commencez par la première vérification : faites recalculer votre DPE avec la méthode 2026. C’est gratuit, rapide, et c’est la seule façon de savoir si votre bien est condamné ou sauvable. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur le déficit foncier ou contactez-nous pour un chiffrage personnalisé.